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Rock Street, San Francisco
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  房地产企业一直占据着我国国民经济的重位置,属于资金密集型企业。因为房地产企业需大量的资金,而资金的来源大多是融资所得,所以我国当前的金融体系还有待于完善。本文首先阐述了影响房地产的各种因素,然后分析了资金来源存在的问题,最后提出了优化房地产企业融资的策略。 
  关键词房地产企业;融资;策略;优化 
  房地产行业的特点就是资金高度密集、投资的规模大、风险大、周期长,但是收益大。传统的融资手段已经不再适用于当前的社会形势,所以我们必须有效的探寻并增加房地产的融资渠道,让各方都获得很好的回报。 
  一、影响房地产融资的因素 
  (一)总体经济环境 
  整个经济体系中,无论是资本的需求和供给关系,还是对于通货膨胀的预测,都受总体经济环境所影响。投资者一般会根据整个经济社会对于资金的需求和供给之间的关系以及在通货膨胀上所发生的变化,改变自己投资的收益率。其实也就是说,如果市场对于资金的需求有所上升,但是供给却没有发生改变,投资人就会根据实际情况提高自己的收益率,所以房地产的成本就会提高。反之,房地产的成本就会降低。 
  (二)证券市场条件 
  证券的投资风险直接受证券市场景气所影响,还与无风险报酬率息息相关。而投资者的投资收益率又与证券的价格变化、市场流动的快慢程度有着直接的联系。假如某种证券的流动性很差,投资者在证券买卖上的难度就会加大,变现的风险也会增高,因此必然会求把收益率提升上去。又或者是某种证券的市场需求比较大,但是价格不固定,波动太大,致使投资的风险也变得很高,所以收益率必然会很高,这就使房地产企业的的融资受到影响。 
  (三)融资成本 
  在商品经济中,资金也是一种特殊类型的商品,所以资金的融通就是资金在人之间的让渡。但是资金使用权的让渡,必然会引起利益转换,资金的拥有者求得到回报,所以房地产企业就必然需付出代价。根据当前的企业融资理论我们知道,资本市场还是很不完善,融资方式的不同,会导致成本也有差异,企业选择的的融资方式主依赖于融资成本。 
  (四)企业的财务、经营状况 
  企业的财务、经营状况主是说企业财务风险的大小以及经营的好坏。财务风险主表现在投资收益率上,代表了企业筹资决策的成果。经营风险主表现在资产收益率上,代表了投资决策的成果。假如房地产企业的财务和经营风险都比较大,投资者就想得到较高的收益率,这就直接对企业的融资造成了影响。 
  二、房地产资金来源存在的问题 
  (一)法律法规不健全,房地产在市场监管和调控方面都存在问题 
  由于政策法规的缺失,在房地产金融方面没有形成有效的、科学的管理体系。从我国的政策法规上来讲,房地产企业的法律完善速度还是滞后于房地产企业的发展速度。我国的法律丛书中除了《商品银行法》涉及到了银行资金的使用,还没有其他的专门针对于房地产的管理框架,有关于房地产在金融方面的制度规范也需制定、加强。还有就是因为没有协调性,使得操作艰难,抑制了房地产融资的发展。 
  (二)融资的方式单一,风险高 
  我国当前的融资方式比较单一,风险高度集中,缺少有效的风险分担制度,国内的房地产企业融资的形式主有以下三种1.房地产抵押贷款。这是开发商用正在开发的房屋产权或者是土地使用权,向银行做抵押而得到贷款的方式。2.房地产开发项目贷款。这主是给具体的某个房地产开发项目所提供的生产性流动资金贷款。3.房地产开发流动资金贷款。它主是补充企业为了能够及时地完成计划期内的有关于商品房建设和土地开发所需的流动资金。这三种贷款的来源都是商业银行。有些公司采用各种方式、用虚假的资料、用不存在的抵押物来骗取银行的贷款,使银行贷款出现了坏账,造成银行的重大负担。所以,房地产投资和融资的风险都集中在商业银行,国外当前的银行不良资产率低于10%,但是我国却高达20%。 
  (三)融资效率低、资源不能有效配置 
  有些房地产企业在融资之后,资金的使用不是为了优化资源的有效配置,使得市场的投资总是出现两个极端过冷或过热。还经常出现供不应求、空置率高等问题。我国在房地产方面筹集资金的效率有待于大幅度提升。 
  三、我国当前房地产企业融资的优化策略 
  (一)优化融资的结构 
  我国的房地产企业融资结构包含在企业的发展战略决策之中,所以,我们必须保障好企业的发展战略和企业融资结构的和谐发展,融资结构必须不断地满足发展战略各种求。无论对什么企业来讲,市场的供求关系总是不断的变化的,资本的构成也发生着改变。随着融资环境不断变化,企业融资的决策必须顺应社会的潮流。在现实中,房地产企业开发时,需从很多的融资案中挑选出合适的方案,这不只是选择最合适的融资结构,最好还能优化房地产企业的资本结构,只有这样的融资决策才是最好的。而且,影响融资的因素是不断变化的,所以企业的融资结构也在不断的变化。 
  (二)加强企业的治理 
  在当前的市场环境中,需各种不同的约束机制一起作用,在权责分离的情况下,有效地控制经营者的行为,保障投资者的利益,而这些约束机制主包括投资者的财务、银行机构、资本市场等。针对于我国的房地产现状,我们应该建立、优化融资结构,加强预算约束,强化监督,建立利益共享计划,在企业内形成约束机制和激励制度,让经营者敢于筹资。而且考虑影响房地产企业融资结构的因素时,应该考虑到将来,制定一个长远的战略决策,促进企业的平稳运行。 
  (三)优化融资的市场环境 
  房地产企业的融资行为还受到市场环境的影响。在资本市场中,房地产企业受到投资者的约束,而融资成本也约束着企业。所以,企业融资的市场环境改造是约束企业融资行为的一个十分重的方式。想改造当前的市场环境,我们必须推动发行的市场化。由于股票的发行市盈率很高,使得很多公司认同股票融资没有成本,如果发行的市盈率过高,公司就可以筹得很多资金,成本也就比较低。所以,发行价格的形成机制应该由融资者和投资者充分竞争。 
  (四)有效创新融资的手段 
  根据我国当前的房地产企业的融资现状,房地产企业必须积极的寻找融资的其他手段,诸如上市、产业基金以及股权融资等。房地产企业必须抓住时代进步抛下的橄榄枝,逐步的向多元化发展。我们可以采用不同的模式,比如房地产企业合作,让各个房地产企业之间相互汲取营养,利用各自的特长,在具体的项目上采取合作的模式进行房地产的开发,减少项目由于资金中断或是周转不灵导致项目停工事件的发生,更好的促进房地产企业的发展。 
  结语 
  总而言之,房地产行业是我国的经济支柱,我们必须有效的根据我国房地产行业的现实状况,结合金融政策、社会发展趋势等因素,力求更好地优化我国的房地产企业融资状况。 
  参考文献 
  1黄洁.当前市场环境下房地产企业融资的现状与对策J.现代商业(资本运营),2012(12) 
  2张冬梅.我国房地产企业融资的问题及对策J.北方经济(财政金融),2011(07) 
  3杨伟勇.浅析房地产企业融资的突破与创新J.经济师(房地产业),2011(08) 
  4王春华.我国房地产企业融资的突破与创新J.中国房地产金融,2012(02) 
  5潘国瑾.我国房地产企业融资现状与渠道分析J.山西建筑,2010(08) 
  6林建兴.新形势下房地产企业的融资管理J.经营管理者,2012(05)

  

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